「事務所を移転することになったけれど、原状回復はどこまでやればいいのか分からない」「店舗を閉めるにあたって、管理会社から高額な見積もりが届いて驚いた」——住宅の原状回復に比べて、店舗や事務所の原状回復についてのご相談は、判断に迷われている方が多いと感じます。
私は株式会社LMLの代表を務める島田昌幸と申します。埼玉県草加市を拠点に、原状回復工事・内装リフォーム・小規模修繕を手掛けており、賃貸住宅だけでなく、店舗や事務所などテナント物件のご相談もお受けしています。事業用物件の原状回復は、住宅と同じ感覚で進めると、費用や工期の面で思わぬ負担が生じることがあります。
今回は、店舗・事務所の原状回復が住宅とどう違うのか、工事の区分や主な工事内容、費用が膨らみやすいポイント、退去までのスケジュールについて、現場の実務目線でお伝えします。
住居と事業用物件では、原状回復の考え方が違う
賃貸住宅の原状回復では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方に沿って、日焼けや家具の設置跡といった通常の使用による損耗は、貸主の負担とするのが基本です。
一方、店舗や事務所などの事業用物件は、使い方が業種によって大きく異なり、内装や設備も借主が自ら手を加えていることがほとんどです。そのため、事業用の賃貸借契約では、通常損耗も含めて借主が入居前の状態に戻すという特約が設けられているのが一般的です。住宅のガイドラインは主に居住用を想定したものなので、事業用物件ではまず契約書の内容が判断の基準になると考えてください。
特に確認しておきたいのが、「どの状態まで戻すのか」という点です。
- スケルトン戻し:内装・設備をすべて撤去し、床・壁・天井がコンクリートの状態に戻す。飲食店や、スケルトン状態で借りた店舗に多い
- 入居時の内装に戻す:入居時に貸主が用意していた天井・床・壁の仕上げに戻す。オフィスビルの事務所に多い
- 居抜きでの明け渡し:次のテナントが内装や設備を引き継ぐ場合に、貸主の承諾を得て原状回復を省略・縮小する
同じ広さでも、どの状態まで戻すかによって、工事の内容と費用は大きく変わります。
まず確認したい「A工事・B工事・C工事」の区分
ビルに入居している店舗や事務所の場合、工事の発注者と費用負担によって「A工事・B工事・C工事」という区分が設けられていることがあります。
- A工事:建物の構造や共用部に関わる工事。貸主が業者を選び、費用も貸主が負担する
- B工事:借主の希望によるものの、建物全体に影響する工事(空調・防災設備・分電盤など)。貸主が指定する業者が行い、費用は借主が負担する
- C工事:借主の専有部分の内装や什器など。借主が業者を選び、費用も借主が負担する
注意したいのは、ビルによっては原状回復工事そのものがB工事に指定されている点です。この場合、借主は業者を自由に選べず、相見積もりによる価格の比較も難しくなります。退去の話が出たら、まず契約書や館内規則で、原状回復がどの区分になっているかを確認しましょう。
店舗・事務所の原状回復で行う主な工事
物件や業種によって異なりますが、代表的な工事は次のとおりです。
事務所の場合
後から設置した間仕切り壁の撤去、タイルカーペットの張り替え、壁クロスの張り替えや塗装、天井ボードの補修、照明器具の交換、床下に配線したOAフロアや電源・LAN配線の撤去などが中心です。
店舗の場合
カウンターや造作家具の解体・撤去、看板の撤去、厨房機器や給排水・ガス配管の撤去、ダクトの撤去、床材の撤去などが加わります。飲食店では、油汚れや臭いが天井裏まで及んでいることもあり、住宅に比べて工事の範囲が広くなりがちです。
また、撤去した内装材や設備は産業廃棄物として処分する必要があり、処分費も費用に含まれます。ビルによっては、搬出に使えるエレベーターや時間帯、共用部の養生方法まで細かく決められていることもあります。こうした館内ルールは工期や費用に直接影響するため、現地調査の際にあわせて確認しておくことが大切です。
費用の目安と、費用が膨らみやすいポイント
事業用物件の原状回復費用は、坪単価で見積もられることが多く、あくまで一般的な目安ですが、小規模な事務所で1坪あたり数万円程度、飲食店などのスケルトン戻しでは、それ以上になることも珍しくありません。実際の金額は、内装の仕様、設備の量、ビルの作業ルールによって大きく変わります。
費用が膨らみやすいのは、次のようなケースです。
- 入居後に間仕切りや造作を多く追加していた
- 厨房設備やダクトなど、撤去に手間のかかる設備がある
- ビルの規則で夜間・休日の作業に限られ、人件費がかさむ
- 工期が短く、職人を多く手配する必要がある
費用を抑えるためには、早めに現地を確認し、工事範囲を正確に把握したうえで、見積もりの内訳に不要な工事が含まれていないかを確認することが大切です。原状回復がC工事扱いで業者を選べる場合はもちろん、B工事に指定されている場合でも、第三者の見積もりを参考に、指定業者との金額交渉の材料にされるケースがあります。株式会社LMLの原状回復サービスでは、見積もり内容の確認のご相談もお受けしています。
退去までのスケジュールと注意点
事業用物件は、住宅に比べて解約予告の期間が長く設定されていることが多く、3か月から6か月前の予告が一般的です。原状回復工事は、この解約予告期間内に終えて、明け渡し日までに完了させる必要があります。明け渡しが遅れると、その分の賃料や違約金が発生することもあります。
スムーズに進めるためには、次の順番を意識してください。
- 解約予告を出す前に、契約書で原状回復の範囲と工事区分を確認する
- 予告を出したら、できるだけ早く業者に現地調査を依頼する
- 貸主・管理会社と、戻す状態(スケルトンか入居時の内装か)を書面で確認する
- 工事完了後、貸主の立会いで仕上がりを確認し、明け渡す
特に営業を続けながら移転の準備を進める店舗では、閉店日から明け渡し日までの期間が短くなりがちです。工事の段取りを事前に固めておくことで、二重の賃料負担を最小限に抑えることができます。
店舗・事務所の原状回復でよくあるご質問
Q. 次のテナントが決まっていれば、原状回復をしなくてもよいですか?
次のテナントが内装や設備をそのまま使う「居抜き」での明け渡しは、貸主の承諾があれば可能です。ただし、承諾がないまま内装を残して退去すると、あとから原状回復費用を請求されることがあります。どの設備を残し、どこを撤去するのかを、必ず貸主・次のテナントと書面で取り決めてください。
Q. 入居時の状態が分からない場合はどうすればよいですか?
長く入居されていると、入居時の図面や写真が見つからないことも少なくありません。その場合は、貸主や管理会社に当時の図面や仕様書が残っていないかを確認し、同じビルの他の区画の仕様も参考にしながら、戻す状態を協議します。私たちも現地を拝見したうえで、どこが後から手を加えた部分かを整理するお手伝いをしています。
Q. 営業しながら工事の見積もりを取ることはできますか?
可能です。営業時間外や定休日に合わせて現地調査に伺うこともできますので、ご都合をお知らせください。早い段階で見積もりを取っておくと、移転先の工事や引っ越しの日程も組みやすくなります。
草加市周辺で店舗・事務所の原状回復をお考えの方へ
草加市は、駅周辺の商業エリアから幹線道路沿いの店舗、住宅街の小規模な事務所まで、さまざまなテナント物件がある地域です。当社は草加市に本社、千葉県佐倉市に営業所を構え、埼玉・千葉・東京で原状回復工事を承っております。
小規模な事務所や店舗の原状回復では、内装の解体から床・壁の仕上げ、設備の撤去まで、複数の工事を一括でお任せいただくことで、工程の調整や窓口の手間を減らすことができます。テナントの退去が続く物件をお持ちのオーナー様や、管理会社様からのご相談も歓迎しております。対応エリアや施工実績はこちらからご確認いただけます。
まとめ
店舗・事務所の原状回復は、住宅とは考え方が異なり、契約書の内容によって工事の範囲も費用負担も大きく変わります。
- 事業用物件では、通常損耗も借主負担とする特約が一般的
- スケルトン戻しか、入居時の内装に戻すのかを最初に確認する
- 原状回復がA・B・C工事のどれに当たるかで、業者を選べるかどうかが変わる
- 解約予告期間内に工事を終えられるよう、早めに現地調査を依頼する
株式会社LMLは、「できる限り早く、丁寧に、誠実に」を大切に、お客様の事業の区切りを工事の面からしっかりと支えます。店舗や事務所の原状回復でお困りの際は、無料お見積もりのご依頼はこちらから、またはお電話(080-5873-1127、受付時間9:00〜18:00、日曜定休)でお気軽にご相談ください。
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